| 對于溫家寶總理在今年兩會的記者招待會上所提出的房價(jià)遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位，蔣貴國認(rèn)為這是指現(xiàn)在的房價(jià)仍然是超越了需求者的購買能力。
“目前我們國家官方長期公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自70個(gè)大中城市，而今年一季度這些數(shù)據(jù)確實(shí)是出現(xiàn)了同比漲幅回落，甚至很多地方出現(xiàn)了環(huán)比漲幅下降�？偟膩碚f房價(jià)還是在下降通道之中，但是降幅很小，有的地區(qū)甚至就是出現(xiàn)個(gè)位數(shù)以內(nèi)的降幅。從這個(gè)角度看，就是說調(diào)控的預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，還沒有下降到消費(fèi)者的平均購買能力以內(nèi)。”
不過蔣貴國同時(shí)指出，這同時(shí)涉及到城市居民的平均購買力問題�！笆聦�(shí)上絕大多數(shù)城市都面臨這個(gè)問題。因?yàn)樵谝粋�(gè)城市的房價(jià)支撐中，往往一半甚至過半的購買力是來自本城市以外的。舉個(gè)例子，北京的房子不都是北京人在買，全中國收入比較高的人群都有可能去北京買房，那么這樣形成的房價(jià)必然是超越城市居民自身平均購買能力水平的�！�
“并且，所謂"沒有回歸到合理價(jià)位"也并不包括全國所有城市。因?yàn)閲鴥?nèi)還是存在著一個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)銷售區(qū)域。比如北上廣、滬寧杭以及沿海一些城市，這些地區(qū)房價(jià)的支撐往往還輻射周邊很大區(qū)域，部分城市房地產(chǎn)購買人群甚至是輻射全中國乃至海外的。”
然而，對于“遠(yuǎn)未回歸到合理價(jià)位”當(dāng)中的“合理價(jià)位”具體是多少，蔣貴國則認(rèn)為這因地區(qū)而有所差異�！皬�2009年以后持續(xù)到現(xiàn)在的這一輪調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，是將房地產(chǎn)市場定位在消費(fèi)品，其最基本的體現(xiàn)應(yīng)該是"居者有其屋"。而從政策層面上看，現(xiàn)在已經(jīng)不是從純粹的經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度或拉動投資的角度出發(fā)看待房地產(chǎn)，更多的是從民生角度出發(fā)�！�
“這里面涉及到調(diào)整與發(fā)展的博弈，我個(gè)人認(rèn)為調(diào)控是期望價(jià)位有所回落，但是從實(shí)際發(fā)展角度也不應(yīng)有過大幅度下降。但最終結(jié)果是無法量化的。事實(shí)上這么多年，許多人都做過非常多的量化預(yù)測，如50%、30%等等。但其實(shí)這種量化的做法是沒有什么科學(xué)意義的。因?yàn)榫唧w價(jià)位更多的是要看整個(gè)市場表現(xiàn)，甚至是要結(jié)合整個(gè)經(jīng)濟(jì)、整個(gè)社會的狀況判斷。”蔣貴國稱。
信貸政策：總體難放松微調(diào)是關(guān)鍵
盡管去年以來一直實(shí)施著嚴(yán)格的調(diào)控政策，但去年年底的一次存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)又讓市場燃起了信貸政策“松綁”的期望。那么年內(nèi)的信貸政策真的會有所松動嗎？
“對于這個(gè)問題，其實(shí)從去年年底到今年年初的一系列政府工作會議，都已經(jīng)對今年進(jìn)行了定調(diào)，即大的調(diào)控政策會繼續(xù)延續(xù)，繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)，抑制投資投機(jī)需求。從這個(gè)角度看，大的格局不會有變化�！笔Y貴國稱。
值得注意的是，蔣貴國同時(shí)指出，信貸政策或?qū)幸恍┪⒄{(diào)�！叭ツ�11月底那次下調(diào)存準(zhǔn)率實(shí)際上就屬于微調(diào)，市場也因此出現(xiàn)過很多猜想，個(gè)別地區(qū)甚至以此出臺了持續(xù)一到兩天的所謂的首套房政策，不過都立即被叫停。但這實(shí)際上對整個(gè)2012年房地產(chǎn)市場的影響是比較關(guān)鍵的，因?yàn)樵谀陜?nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力還是比較大。而個(gè)別政府層面也提出過貨幣政策微調(diào)這種說法�！�
但即便如此由于房地產(chǎn)的需求依然被抑制，比如限購依然是被加強(qiáng)了。因此信貸的微調(diào)政策也很難很快緩解企業(yè)資金壓力�！耙簿褪钦f目前仍然是以消化庫存為大的方向，市場總體依然是從嚴(yán)從緊。因?yàn)榉績r(jià)依然沒有回到合理價(jià)位。即使個(gè)別時(shí)期出現(xiàn)微調(diào)也多半是因?yàn)閺恼麄�(gè)經(jīng)濟(jì)層面上的大背景考慮，才會允許在一定時(shí)期內(nèi)做出貨幣政策上的微調(diào)。但這并不反映今年整個(gè)信貸會全面放松�！�
宏觀規(guī)劃：蘊(yùn)藏極大機(jī)遇
近兩年來，新一輪西部大開發(fā)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等國家層面的規(guī)劃都將四川納為了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。而四川省也多次提出要加快“兩化互動”等促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施。在蔣貴國看來，在眾多規(guī)劃中其實(shí)蘊(yùn)藏房地產(chǎn)業(yè)的極大機(jī)遇。
他進(jìn)一步表示，來自政府層面的規(guī)劃肯定會在近期對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到一個(gè)引擎性的作用。“特別是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括天府新區(qū)在內(nèi)，這些規(guī)劃很多都需要再造一個(gè)城，要做到職住一體、產(chǎn)城互動。而那么產(chǎn)業(yè)入駐必須有大量城市元素支撐，包括商業(yè)地產(chǎn)、城市配套等�！�
蔣貴國指出，政府前期可以投入大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但在后期城市元素的打造，包括確保其不成為一個(gè)空城，這個(gè)過程中必然會涉及到大量商業(yè)地產(chǎn)投資的融入，如住宅房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)配套、商鋪開發(fā)，滿足以后在此會出現(xiàn)的幾十萬人的基本需求。
“總的來說應(yīng)該是帶來很大機(jī)遇�！笔Y貴國稱。但他也特別指出，在進(jìn)行投資開發(fā)時(shí)也不能脫離調(diào)控的大背景。“因?yàn)樵谡畬用�，給出這個(gè)機(jī)遇是希望形成一個(gè)持續(xù)發(fā)展的新城房地產(chǎn)業(yè)，包括城市發(fā)展，而且不能出現(xiàn)歷史上其他區(qū)域出現(xiàn)的一些類似"鄂爾多斯"的現(xiàn)象，即房價(jià)處于高位卻沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有常住人口，同時(shí)也并不希望形成高房價(jià)區(qū)域。畢竟目前大的背景依然是調(diào)控為主。機(jī)遇是有的，但不能像10年前搞城市化那樣，近期的投資要更多考慮整個(gè)發(fā)展能否持續(xù)的問題�！�
地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型：結(jié)合自身情況判斷
對于目前國內(nèi)林林總總幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪調(diào)控中如何立足，蔣貴國則稱，行業(yè)洗牌是必然的。
“因?yàn)樯弦惠喺麄�(gè)房地產(chǎn)復(fù)蘇是處于特殊經(jīng)濟(jì)背景下，國家各部門各項(xiàng)政策都是為了扶持房地產(chǎn)行業(yè)、培育房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)商家進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，以緩解財(cái)政資金壓力、融入社會資金。但就現(xiàn)在發(fā)展的狀態(tài)來看，目前我們的地產(chǎn)商從數(shù)量上是偏多的。而未來如果出現(xiàn)人口增長速度進(jìn)一步下降，甚至到了某個(gè)特定的時(shí)刻點(diǎn)，城鎮(zhèn)化速度也需要放緩，那么是否還需要有這么多地產(chǎn)商呢？”
蔣貴國稱，如果不需要這么多地產(chǎn)商，那么就必然會出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，而各地產(chǎn)商需要做的則是對自身進(jìn)行重新定位。
“特別是中小型的地產(chǎn)商，盡管國家現(xiàn)在說信貸鼓勵(lì)微小企業(yè)、中小企業(yè)，但這應(yīng)該不會涵蓋中小房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)楫?dāng)行業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期以后，需要領(lǐng)軍人物也需要中堅(jiān)力量，但是過于弱小的應(yīng)該不會需要。”
那么，面臨洗牌的企業(yè)該向什么方向做出轉(zhuǎn)型呢？對此蔣貴國則表示，并不只是原來做住宅的轉(zhuǎn)去做商業(yè)才叫轉(zhuǎn)型，應(yīng)該也會有一部分企業(yè)選擇退出、轉(zhuǎn)向其他的領(lǐng)域里面去。
“雖然目前某些企業(yè)短期內(nèi)可能還有地，還有資金，還有項(xiàng)目。但是企業(yè)需要想的是，未來能走多長遠(yuǎn)？拿地是否能拿到？是否還有更好的項(xiàng)目？競爭力如何？如果這幾方面都構(gòu)成劣勢的話，那么也需要考慮轉(zhuǎn)型。但具體的方向需要企業(yè)根據(jù)自身狀況來決定。”
蔣貴國舉例稱，最近一兩年也出現(xiàn)了個(gè)別地區(qū)的投資者、消費(fèi)者乃至開發(fā)商，在住宅不景氣的時(shí)候紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)�！斑@在短期內(nèi)可能是一種轉(zhuǎn)型，但是所謂商業(yè)地產(chǎn)也不能只是開發(fā)幾個(gè)商鋪，大規(guī)模綜合性的商城并不適合中小房地產(chǎn)企業(yè)去做。并且做商業(yè)地產(chǎn)回收期非常長，沒有較為雄厚的實(shí)力、穩(wěn)固的資金面以及前瞻性的眼光，特別是像現(xiàn)在成都這樣國際化趨勢越來越明顯的地區(qū)，不具備這幾方面的實(shí)力以及戰(zhàn)略性的目光就貿(mào)然決定進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)也是很危險(xiǎn)的。而一些相對比較大的企業(yè)繼續(xù)維持原來水平也沒有問題�？偟膩碚f，企業(yè)更多的需要結(jié)合自身實(shí)際情況判斷轉(zhuǎn)型方向�！� |
